全球资本围猎中国房地产，各大房企集体涨价，楼市这一次要起飞？

楼市新政落地刚满一个多月，市场上就出现了一个让很多人看不懂的现象： 很多房地产公司都开始取消了打折政策，有的楼盘又对房价进行修改。 成都有很多楼盘取消了优惠活动，上海、杭州、广州等地的一些项目也减少了特价房源；天津、南京、合肥等城市的改善型住宅，以前很常见的 “送车位”、“总价减十万” ，现在也越来越少见。 涨价幅度并不算夸张，多数在1%到3%之间。 但是问题在于，在房地产市场仍然处于去库存阶段的情况下，开发商们为什么又不再继续降价了呢？ 与此同时，土地市场也出现了变化。 一些大房企业又回到了一线城市拿地，用联合体的方式以高价竞拍好地块，在核心地段楼面价格也在不断刷新中。 从表面上看，楼市仍然处于调整期；但是另一方面，资本已经开始重新评估房地产的价值了。 很多人以为房企集体涨价，是因为楼市马上要全面起飞。 其实没那么简单，更确切地说，房地产企业正在从“不能再降”到“有条件地稳价”，这已经说明了信号很强。 01、房企不是不想降，而是成本已经压不动了 房地产最现实的一笔账，就是 成本。 土地、建安、税费、融资、营销 以及之后的交付和物业管理费等，基本上都会把房价压得很低。 特别是近几年拿下来的高价地块，现在开始陆续进入开发与交付环节，如果这些项目的售价再往下走的话，那么开发商的利润就会转为亏损。 有些项目不是降价能不能卖的问题，而是卖得越快，亏得越多。 而且项目的开发周期变长了，在土地、工程等方面占用的时间变长了，财务成本也随之增大。以前房地产公司可以依靠周转速度来赚钱，但是现在周转慢了，现金流的压力就越来越大。 因此，很多楼盘都减少了明面上的优惠力度， 并不是说开发商突然间有了底气，而是因为成本已经到达了最低点。 02、债权人和老业主，也不希望房价继续下跌 房地产公司背后有银行、债券持有人以及供应商的支持。 如果房屋大幅度降价的话，在短期内可能会带来交易的成功，但是从长远来看， 抵押物的价值会减少、回款的质量也会变差，并且还会加大债务的风险。 对债权人而言，开发商以很低的价格出售房屋并不是一件好事情。房价越低，项目的现金流就越差，债务的安全边际也就越小。 老业主，也同样敏感。 前脚付了高价钱买房子，后脚开发商就大幅度降价了，很容易造成退房、维权以及信任危机。 因此有些地方会把备案价、网签价和优惠幅度都加以控制，开发商想随意大打折扣已经不可能了。 这几种力量加起来之后，市场的结果就是： 房价未必马上上涨，但继续大幅下跌的空间被压缩了。 03、真正的变化，是全球资本开始触及中国房地产 很多人看到“外资买房”“资本进场”，第一反应就是 楼市全面反转。 但资本，从来不会无差别买入房地产。 过去的几年里，由于美元基金的期限到期或者项目到期，所以它们不得不抛售自己的资产。有的交易价格很低，并不代表外资对中国的看法已经很悲观了，而是旧周期到了退出时间。 另外一批长久的资金也，在关注着 核心城市的中心地段 以及 稳定的现金流的资产。 保险资金就是典型代表。 它们不关心房价短期内会怎样波动，而是看中是否可以一直收到租金、资产是否能够长久保值、地段是否十分抢手。 写字楼、购物中心、产业园、长租公寓和核心地段的好房子，又重新回到投资者的视线当中。 互联网企业在购买办公楼、把总部设在大城市的时候，也发出一个信号： 当自用需求足够真实时，房产就不只是投资品，更是企业长期经营的一部分。 但这并不意味着所有房子都值得买。资本看重的是 人口、产业、交通、租金 以及未来的使用价值，并非单纯的“有”或“无”。 04、楼市真正的底，不是所有城市一起上涨 房地产的下一次变化，应该不会是以前那样全面上涨了。 过去的城镇化发展速度很快，人口不断涌入城市，购房的需求也随之层层递进。 目前居民杠杆率更高了，人口流动也越来越不均衡了，很多城市都已经不需要更多的房子了，但是真正缺乏的是就业机会以及优质的公共服务资源。 所以，未来更可能出现三种市场： 核心城市、核心板块，先稳定，再修复； 强二线城市的主城区，跟随产业和人口变化逐步回暖； 人口流出明显、库存压力较大的远郊和弱三四线，仍然需要较长时间消化。 这就是为什么同样是住宅，有的项目已经开始收回折扣了，而有的项目仍然在不断降价。并不是因为整个房地产行业都好起来了，而是因为市场的分化越来越快了。 房企减小折扣、核心城市的土地热起来，表明市场的预期正在改变。 但是“止跌”≠“全面上涨”，“部分项目涨价”≠“所有的房子都起飞”。 当资本进入的时候，一般会选择最好的资产；而房企提价，则是对于成本、库存以及现金流的一种新的定价。 以后的房地产市场，将会是看谁能选对房子，而不是看谁能胆大妄为。 有人口、有产业、有真实居住需求的地方，好房子依然有价值；缺乏需求支撑的房子，即使短期热闹，也很难走出长期行情。 特别